Бесплатная приватизация

Сделка от и до

Предваряя сделку

Предположим, вы хотите купить квартиру. Именно ту, которую выбрали, и именно по данной цене. Но у вас нет всей необходимой суммы. Что делать? Конечно, можно положиться на честное слово продавца и надеяться, что он не продаст ее кому-то другому. Но лучше всего заключить предварительный договор. О том, что он из себя представляет и зачем нужен, нам рассказывает, директор агентства недвижимости «Канский Жилищный Центр» Вербицкий Валерий Васильевич.

Что такое предварительный договор?

Обратимся к законодательству. Согласно пункту 1 ст. 429 ГК РФ, «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором». Таким образом, подобная мера может использоваться и перед заключением любого договора - аренды, подряда и т.д. Но чаще всего предварительный договор встречается в сделках с недвижимостью: как в случае аренды, так и в случае купли-продажи.


Оформляем по правилам.

Для того, чтобы такой договор сослужил хорошую службу, необходимо правильно его оформить. Очень важно, чтобы данный документ был выполнен в той форме, которая установлена для основного договора. А если такая не установлена, то просто в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Основной договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А предварительный договор в ней не нуждается.

Однако, чтобы считаться законным, он должен обязательно содержать:

• фамилии, имена, отчества, паспортные данные и адреса участников сделки;
• точные характеристики самого объекта недвижимости: адрес, количество комнат, площадь, сведения о свидетельстве регистрации и правоустанавливающих документах;
• стоимость недвижимости. Хотя договор и называется предварительным, указанная в нем цена является окончательной и не подлежит пересмотру. Некоторые нечестные продавцы пытаются выманить дополнительную сумму, ссылаясь на разные обстоятельства. Иногда они могут даже пригрозить отказом от сделки. Но в любом случае они не имеют права это требовать;
• срок заключения основного договора. Если он не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного.

Договор и задаток

Стремление во что бы то ни стало закрепить за собой желанную квартиру или выгодного покупателя, приводит к тому, что стороны не ограничиваются заключением предварительного договора. Многие сочетают его с внесением задатка. Соответственно, если сделка потом совершается, внесенная сумма входит в стоимость недвижимости. Если покупатель передумал, то задаток остается у продавца. А если намерения изменились у продавца, то он возвращает деньги покупателю в двойном размере.

Такова реальность. Теперь посмотрим на нее с точки зрения закона и увидим, что такие действия неправомерны. Предварительный договор означает только то, что стороны обязуются заключить основной строго на указанных в нем условиях. Таким образом, предварительный договор - это не финансовый документ, и передача по нему денежных средств на условиях задатка, большинством судов рассматривается только как авансовый платеж. А аванс, как известно, инструмент возвратный. Если вам все же хочется закрепить предварительные договоренности передачей денег, то я рекомендую передавать аванс со штрафными санкциями. Так вы сможете не только заставить уклоняющуюся от подписания основного договора сторону заключить его, причем строго на условиях предварительного (возможно, в судебном порядке), но и получить с виновника штрафную неустойку.

Если вы решили передать денежную сумму, лучше, если его сумма будет относительно небольшой (чтобы ее не было мучительно жалко).

В принципе, для того, чтобы зафиксировать обоюдное желание совершить сделку и получить определенные гарантии, достаточно и заключения предварительного договора. А без аванса (или задатка) можно и обойтись. Если же у вашего партнера по сделке «семь пятниц на неделе», то вы сможете через суд принудить его к выполнению своих обязательств. Посмотрим, что об этом говорит закон, а именно - п.4.ст.445 ГК РФ: «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки». Таким образом, предварительный договор – не значит «примерный» или «ненадежный»! Это полноценный юридический документ, к которому вы сможете апеллировать в случае необходимости. Однако, есть и другая сторона медали: вы тоже не имеете права «передумать» - даже если подвернулся более привлекательный вариант жилья или вдруг нашелся покупатель, готовый выложить куда большую сумму денег… Поэтому прежде чем заключать предварительный договор, трижды подумайте, не придется ли потом жалеть об этом.


Семь причин

Как следует из названия, такой договор предваряет сделку, когда ее невозможно совершить «здесь и сейчас». Таких ситуаций немало. Вот самые распространенные:

1. Покупатель временно не располагает нужной суммой.
2. Готовы не все документы, а их подготовка очень длительна (например, регистрация перепланировки 2-3месяца).
3. Не выполнены необходимые условия сделки: снятие с регистрационного учета, получение разрешения в органах опеки и попечительства и т.д.
4. Один из участников сделки вступает в права наследства (это занимает минимум полгода).
5. Один из продавцов длительный срок отсутствует (в плавании, в командировке и т.д.) и не может лично подтвердить свое согласие,
6. Сторонам предстоит сложная альтернативная сделка, и требуется время для создания «цепочек».
7. Покупатель приобретает квартиру по субсидии или сертификату. Дело в том, что если объект приобретается по субсидии, то обналичивание средств происходит только после регистрации сделки в ЕГРП. И то, и другое требует времени. Таким образом, деньги у покупателя появятся только спустя недели две.


Когда лучше не рисковать

Хотя предварительный договор – порой спасительная мера, специалисты в сфере риэлторского бизнеса не всегда рекомендуют прибегать к ней. Почему? Во-первых, мы уже упоминали, что иногда совершение сделки невозможно в данный момент из-за того, что один из ее участников вступает в права наследства. Да, бывает так, что квартира по завещанию досталась ему одному, и никаких препятствий для продажи не предвидится. Но не исключено, что в течение полугода объявятся совладельцы жилья. В таком случае предварительный договор вполне может быть признан ничтожным.

Во-вторых, определенный риск связан со скачком цен на недвижимость. Такие колебания происходят в среднем 1-2 раза в год, а их амплитуда составляет примерно 100-200 тыс. рублей. В результате человек, продав свою прежнюю квартиру, не сможет без существенной доплаты купить новое жилье. А деньги для доплаты есть не у всех и не всегда. А, кроме того, изменение цен может поставить под сомнение выгодность сделки – либо для продавца, либо для покупателя. Поэтому при заключении предварительного договора важно проконсультироваться с профессионалом, который проанализирует положение дел на рынке недвижимости и подскажет, насколько это целесообразно.

В-третьих, довольно спорной является ситуация, когда стороны обязуются совершить сделку с объектом недвижимости, которого … на данный момент просто нет! Обычно такой предварительный договор предлагают застройщики. Однако заключать договор относительно того, чего пока не существует, лучше только после консультации с юристом.

При заключении предварительного договора, впрочем, как и любого другого, можно столкнуться с неожиданностями..


Спорная площадь

Продавец и покупатель самостоятельно, без участия юриста, заключили предварительный договор в простой письменной форме. В нем была указана площадь квартиры – 50 кв.м. Когда в ходе подготовки к сделке были собраны все документы, выяснилось, что общая площадь квартиры – 42 кв.м, а 50 - с учетом лоджии. Покупатель получил неприятный сюрприз.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо в предварительном договоре прописать общую площадь квартиры (как это указано в современном кадастровом паспорте) и площадь с учетом лоджий и балконов (как это было в прежних технических документах). Лучше, когда справка БТИ есть на руках на момент заключения предварительного договора.


Полный пакет документов

Большие проблемы возникают и тогда, когда предварительный договор неграмотно составлен, характеристики объекта недвижимости указаны просто со слов продавца. Поэтому обязательно нужно иметь на руках правоустанавливающие документы – договор приватизации, дарения, купли-продажи и др., и технический паспорт объекта. В частности, в случае с ипотекой банк по неверно оформленным документам просто не выдает деньги, и срок сделки затягивается.

Для того чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно обращаться за помощью к юристу. Ведь если предварительный договор правильно составлен, то в случае уклонения одной из сторон от исполнения своих обязательств, он будет рассматриваться в суде точно так же, как если бы это был основной договор купли-продажи (согласно ст. 445 п. 4 ГК РФ).